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NO.2812 2024/12/25 下午 01:42
王○平 問 : 我是債權人，想受拍賣之不動產，請問我可以依債權額度扣抵價款嗎？
解答
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您好～

「債權人承受」是指拍賣不動產時無人應買，到場之債權人願承受並依法承受。
執行法院應依該次拍賣所定之最低價額，將不動產交其承受。

債權人承受時必需先詳細計算各債權人的債權數額、有無優先受償的債權(如執行費、土地增值稅、抵押權等)、各債權人可受分配的數額等，依「債權計算書」來確認承受後是否可依債權扣抵，或依其債權應受分配之債權金額抵付價金。
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NO.2810 2024/12/22 下午 07:26
林○芬 問 : 未點交前拍定人對拍定的房屋可否任意更換門鎖?
解答
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您好～

依強制執行第98條規定，拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給不動產權利移轉証書之日起，取得不動產所有權。

如就可點交的房屋，拍定人雖領得權利移轉証書取得改房屋的所有權，但是未點交前，縱使居住房屋遭第三人無權占有或是債務人占有，然於法院未將房屋點交於拍定人前，該等人隨時可返回房屋，為保護占有人居住的安寧，均仍保有使用房屋到點交為止的權利。

因此拍定人如對拍定的房屋任意更換門鎖，將構成刑法第304條以強暴、脅迫妨害人行使權利的強制罪名。
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NO.2806 2024/12/1 下午 05:31
李○庭 問 : 請問老師,要怎麼通知共有人是否要優先購買?
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您好～

通知方式：
書面通知或公告

通知或公告之對象：
1.他共有人 2.他共有人死亡者,其繼承人。

通知方法：
1.書面通知應視實際情形，以：雙掛號之通知書或郵局存證信函為之。
2.委託他人(如：案件之代理人)代為事先通知，其委託行為無須特別授權。(特別授權：民法第534條)
3.公告代通知：以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限。
公告方式：
直接以布告方式，由村里長簽證後，公告於土地或
建物所在地之村、里辦公處；或登報。

通知或公告之內容：
1應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人之姓名住址及其他事項。
2.登記機關無須審查其通知或公告之內容。
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NO.2805 2024/12/1 下午 05:20
黃○佳 問 : 朋友欠我錢有寫本票,他家土地被共有人聲請變價拍賣,請問我可聲明參與分配嗎?
解答
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您好～

變賣共有物之拍賣程序非屬金錢債權執行程序,各共有人之債權人除抵押權人外，不得聲明參與分配。

你可先取得本票裁定的執行名義，待變價拍賣程序終結，就債務人可分配價金部分，另行聲請強制執行。
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NO.2802 2024/11/8 上午 08:41
湯○玉 問 : 請問若目前自住的房子是共同持有，是否可利用變價拍賣取得房子？但是不是可能有遇到衝上標的風險？
解答
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您好～

1.如果目前房子是共有，如兩人各持分1/2，則任一共有人可向法院訴請分割共有物。

因房子是無法分割，所以法院會協商雙方有無買賣意願。

如雙方無法達成買賣協議，法官最終只能做出「變價拍賣」的判決。

2.有點交又流標低於市價很多時，會吸引多人擁進投標室，眾人競標就可能衝上標了。

變價拍賣得標，共有人仍有優先承購權。
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NO.2801 2024/11/6 下午 03:38
李○凱 問 : 請問我已經跟債權人和解，債權人同意延緩或撤回強制執行，法院為何告訴我還有併案債權人所以無法停止或撤銷強制執行？
解答
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您好～

債務人如有多數債權人，該多數債權人均向法院聲請執行時，前述延緩執行所謂須債權人同意者，係指本案聲請強制執行之債權人及強制執行法第33條所定再聲請強制執行之債權人（即併案債權人），所以延緩執行須經主債權人及併案債權人同意才可以延緩。另撤回執行，也須該多數的債權人向法院具狀撤回，法院才會撤銷已為的執行程序。
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NO.2800 2024/11/1 上午 10:03
李○鵬 問 : 如何聲請閱卷?是否本人才能聲請?是否須委任律師?要不要支付費用?
解答
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您好～

當事人、代理人及其他經許可之第三人（下稱聲請人）若欲聲請閱卷，應填妥欲閱卷之案號等資料以書面、電話、傳真或其他電子傳送方式為之，又聲請人以書面或傳真聲請閱卷，應填具閱卷聲請書，送或傳送該管法院收發室或閱卷室。不需委任律師，且不需支付任何費用。
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NO.2799 2024/11/1 上午 09:54
李○昌 問 : 租約中載明，租期屆滿未終止即續租，但是房屋遭
法院拍賣，該租期屆滿，租約是否繼續？
解答
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您好～

租約不發生繼續的效力。
因為不動產遭查封後，債務人即出租人的處分權即喪失，因此該租期屆滿未終止即續租的約定，於租期屆滿後，即不發生效力。
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NO.2798 2024/11/1 上午 09:52
劉○誠 問 : 抵押權登記其存續期間屆滿後，土地所有權人能單獨申請抵押權塗銷登記嗎？
解答
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您好～

依內政部91年2月8日台內中地字第0910002460之1號函釋:
抵押權係擔保債權之清償為目的，從屬於擔保債權而存在，在債權未消滅前，抵押權應繼續存在，債權消滅時，抵押權始歸於消滅。是以，一般抵押權設定案件，當事人約定權利存續期限，其約定並無法律上之意義

因此，抵押權存續期間屆滿，仍應提出抵押權人（即債權人）出具之塗銷同意書及印鑑證明等文件或訴請法院判決塗銷後，始得據以申辦塗銷登記。
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NO.2796 2024/10/27 下午 07:53
顏○芳 問 : 我有執行名義，但不知債務人的地址，請問可以請法院告知嗎?
解答
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您好～

取得執行名義後，可先向稅捐機關申請債務人之年度綜合所得稅各類所得資料清單及財產歸屬清單。

再以債務人之原地址，向清單上財產所在地的法院聲請執行，同時請求法院發函准債權人向戶政事務所請領戶籍謄本以查詢債務人最新地址。
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NO.2795 2024/10/27 下午 04:49
黃○慧 問 : 我只是保證人，不是主債務人，為何債權人不要去找主債務人卻要一直找我要錢？
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您好～

1.債務人若為一般保證人，依民法第745條規定，保證人於債權人未就主債務人之財產強制執行而無效果前，對於債權人得拒絕清償。故債權人應就主債務人之財產強制執行而無效果後，方得聲請就一般保證人之財產為強制執行。

2.債務人若為連帶保證人，即無民法第745條規定之先訴抗辯權，則債權人有權選擇就債權之全部或一部對主債務人或連帶保證人之財產同時或先後為強制執行。
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NO.2791 2024/9/30 下午 01:59
李○誠 問 : 被優購的案件，如何向法院申請退款呢？
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您好～

1. **等待通知**：書記官會在大約十天內發文通知共有人，問他們是否要優購這個案件。
2. **共有人決定**：如果共有人在收到通知後十五天內沒有主張優購，就表示他們放棄優購。
3. **共有人優購並繳清款項**：如果共有人決定優購並繳清了款項，法院會發文通知你，要求你提供退款的銀行帳號。
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NO.2792 2024/9/30 下午 01:59
黃○理 問 : 請問限貸令，對於法拍屋有影響嗎？
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您好～

央行從2020年至今已經祭出七波信用管制，信用管制區域越來越廣，貸款難度越來越高，目前市場已逐漸從「溫水剛開始煮青蛙」轉變到「將近煮熟」的狀況。

央行決定升準不升息、選擇性信用管制，擴大房市管制措施在出拳力道堪稱史上最重，這可說是「史上最嚴限貸令」不僅首次針對有房子、沒房貸族群納管，推估未來購屋者可能面臨需準備大量自備款與貸款成數不如預期的困境，買房違約、進入法拍的情形就有可能大幅的增加。

雖然銀行代墊款利率或是相關手續費拉高，但對於口袋深的買方來說，即便是3％利率，仍能接受，反觀財力較薄弱的自住買方受限貸影響較大，某層面來說，這波限貸款之亂反而逼出資產型買方，彎道加速繼續掃貨。
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NO.2790 2024/9/30 上午 09:30
顏○之 問 : 請問農舍的法拍案件，如未具有農民身分可以標買嗎？因法拍公告限定無自用農舍者才可以参加標買。
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您好～

89年前農地及農舍需農地農有，無自耕能力證明是不能購買。

89年農發條例通過，改為農地農用，就不再限制農民購買，任何人均可買，但如未作農用（農業使用證明），則無法享受免稅。

雖然均任何人均可購買，但農舍限每人買一戶，所以拍賣公告一定會註明無自用農舍者才可參加標買。

其實現在買了農地要申請蓋農舍也是困難重重，有現成的農舍拍賣，能買到也是很棒的。
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NO.2789 2024/9/29 下午 09:58
黃○姐 問 : 標到持分五分之一的土地、上面有一間保存登記的鐵皮屋,後續應該怎麼處理？是用民法824分割共有物變價拍賣還是要請求拆屋還地？
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您好～

得標土地持分1/5，協議分割不成，就得提起分割共有物訴訟，經變價拍賣取得全部土地產權，再訴請拆屋還地。
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NO.2788 2024/9/27 上午 01:54
黃○光 問 : 法院拍賣網 4拍 顯示 總拍賣底價379萬，總拍定價格508萬。 請問房子是不是已經被拍走了？ 為何3拍「應買」379賣不掉，4拍反而更高價賣掉？ （房地前後坪數、狀況都一樣）
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您好～

三七五租約優購權大於共有人優購權。

你是共有人得標，可排除其他共有人的優購權，但如果三七五租約承租人主張優購權利，還是三七五租約承租人買到。
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NO.2784 2024/9/1 上午 11:12
楊○子 問 : 請問法院拍賣持分土地會通知全部的共有人嗎？我是共有人應該何時表示要優先承買？
解答
人氣:112
您好～

法院在公告拍賣時會通知全體共有人，等到賣出去後還會通知全體共有人是否願意依照拍定金額主張優先承買(同一條件)。

如你有意購買，建議參加投標，如得標其他共有人就會喪失優先承買權。
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NO.2783 2024/9/1 上午 10:51
蔡○富 問 : 我考慮投資一塊便宜法拍土地，但經過鄉土調查得知當地過去有地震災害，請問有網路方式可查詢?
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您好～

通常居民記憶中有印象，代表過去絕對不是輕微的發生，須謹慎評估是否值得投資，畢竟未來要出售土地，買方也會有相同顧慮。

網路上最快查詢方式是用『國土測繪圖資雲』，輸入地號查詢你的要土地位置，再開啟『圖層設定』->『圖層列表』->『災害潛勢』->『全臺活動斷層分布位置圖』，發現斷層帶恰好經過你所提的土地位置，不建議投資。

網址：https://maps.nlsc.gov.tw/
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NO.2782 2024/9/1 上午 10:37
傅○秀 問 : 請問一下唷~買賣不破租賃，如果房子有租約，繼承或受贈後是否可終止租約，因為不是買賣。
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您好～

民法425條一般都稱是「買賣不破租賃」，但「所有權移轉不破租賃」才是較精確的說法 。

所以繼承或受贈取得的不動產如有租約,除符合法律規定之不適用情形外，依法繼承人或受贈人一樣需繼受租賃之權利義務。
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NO.2781 2024/9/1 上午 09:58
應○力 問 : 積欠一些民間債務，已經把房地信託給朋友了，為什麼還可以法拍？
房地若屬信託財產，不是不可以強制執行嗎？
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您好～

信託有害於債權人行使權利者，得訴請撤銷。
信託法第12條第1項規定：「對信託財產不得強制執行。但基於信託前存在於該財產之權利、因處理信託事務所生之權利或其他法律另有規定者，不在此限。」

信託法第6條第1項也規定：「信託行為有害於委託人之債權人權利者，債權人得聲請法院撤銷之。」

若債務人名下已無足夠財產供強制執行，此時債權人即可向法院提起訴訟，請法院判決「撤銷信託」，而信託撤銷後，信託財產即回歸債務人名下，債權人就可以查封、拍賣取償。
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